近两个月，全国房地产市场在持续降温，但政策面却异常平静。
这，有点反常！
过去楼市降温超过三个月后，就会有新的政策刺激，比如去年5.17新政、9月下旬新政等。
当前，政策面咋回事呢，是不是工具箱里没家伙了？
在看似平静的水面之下，却有暗流涌动，一项重大的房地产制度改革呼之欲出。
这项重大政策一旦推出，便会对房地产行业、房地产市场造成比较显著的影响。
这项政策变化，其属于制度变革：取消期房预售，实施现房销售。
期房预售制度，是自上世纪 90 年代开始进行住房制度改革以来，最重要的住房制度之一。
走过了 30 年的风风雨雨，曾为我国住宅市场化、商品化改革，做出了很大贡献。
如今，这项制度终于快要走进历史 “坟墓” 了。
近两个月，老杨从几个相关部门的朋友及房地产开发商处了解到，国家层面正在筹划，即将实施现房销售的重大变革。
一旦开始大范围实施现房销售，其对不同市场主体的影响各异：有的面临利空，有的则是利好。
现房销售的利空，体现在新房供给侧
主要包括建设新房的开发商，以及负责土地出让的地方政府。
因为实施现房销售后，房地产开发企业的资金链将承压，项目的融资成本、开发成本都会明显提升。
由于这对房地产企业是利空，政策一旦推出，很多房企在拿地时会更加谨慎。
对地方政府而言，过去两三年卖地原本就不易，房子不好卖，土地也跟着难卖，地方的土地财政早已 “捉襟见肘”。
随着未来推出现房销售制度，至少在政策推出后的一段时间内，房企拿地会更谨慎，地方政府想卖地。也就更困难了。
近一段时间，全国很多大中城市都在积极推地，甚至拿出 “压箱底” 的好地（市中心的宝地），显然这是在加快 “抢跑”。
因为一旦政策出台并实施现房销售，必然会实行 “新老划断”：政策出台前已出让的土地，继续按期房预售模式执行；政策出台后新出让的地块，则需实施现房销售。
地方政府都想在政策落地前多卖几块好地，毕竟这些地块总价高，且容易卖得出去。
而等到现房销售落地之后，房企拿地意愿将会弱很多，届时整个 2025 年度很多地方的土地财政将雪上加霜。
现房销售的利好，体现在买房人与去库存
一是，对买房人是利好。
未来买现房， 所见即所得，开发商很难在建设中偷工减料，购房者更愿意购买 “眼见为实” 的好房子，而对 “豆腐渣工程” 或品质差的房子则会失去兴趣。
这既保护了买房人的权益，也让他们能从容挑选房源。
另外，开发商资金链承压之后，短期内部分新房项目可能降价促销。这也有利于买房人。
二是，对新房去库存是明显利好。
当前，很多城市（尤其是弱二线、三线城市）新房库存压力巨大。
实施现房销售后，新出让地块的项目，需等房子建好才能销售，而从拿地到竣工一般需要三年左右。
这就意味着，实施现房销售后的1－3年内，全国很多城市新建商品住宅的供应量将明显减少。
若需求面不变，则新房的供求关系将逐步明显改善。也即一年之后，部分城市的新房价格可能止跌转涨。
总而言之，取消期房预售、实行现房销售制度 “箭已上弦”，这将是构建我国房地产发展新模式的重要内容之一。
2020年3月海南省，2025年5月河南省信阳市，出台新规，明确文件印发后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售；成为全国首个全面推行现房销售的省份和城市。
海南已实施五年了，但由于海南房地产市场规模很小，房企也少，且旅游度假地产占比较高，所以期房销售转为现房销售的影响，并不大。
如果全国范围实施现房销售，则对于全国楼市，尤其是大中房企，将产生明显影响。
至于具体影响程度，届时还需持续观察。
